Belgisch KI voor buitenlands onroerend goed

In het verleden werd België al meerdere malen op de vingers getikt door het Hof van Justitie wegens de ongelijke fiscale behandeling van binnenlands resp. buitenlands onroerend goed. Aangezien België weigerde gevolg te geven aan deze uitspraken, werd er door het Hof van Justitie in november 2020 een dwangsom opgelegd aan België (arrest van 12 november 2020, C-842/19). Onder druk van het Hof van Justitie werd recent dan toch een wet ingevoerd waardoor de in het buitenland gelegen onroerende goederen van een Belgische belastingplichtige ook een kadastraal inkomen (KI) krijgen.

1. Even opfrissen

Wanneer u eigenaar bent van een in België gelegen niet-verhuurd of aan particulieren verhuurd onroerend goed, wordt u in de personenbelasting in principe belast op basis van het KI. Het KI is een fictieve huurwaarde, die aan elk onroerend goed in België wordt toegekend en is gebaseerd op de gemiddelde netto-huurwaarde van het betreffende onroerend goed in 1975. Hoewel het KI geïndexeerd wordt, ligt deze fictieve huurwaarde in de meeste gevallen veel lager dan de werkelijke huidige huurwaarde.

Aangezien buitenlands onroerend goed meestal (Frankrijk is een uitzondering) niet beschikt over een gelijkaardige waarde als het KI, werden de eigenaars van buitenlands onroerend goed steeds belast op basis van de werkelijke huurwaarde.

Dit leidde echter tot een ongelijke fiscale behandeling tussen binnenlands en buitenlands onroerend goed. Het Hof van Justitie heeft dan ook meerdere malen geoordeeld dat deze ongelijke behandeling in strijd is met het vrij verkeer van kapitaal (arresten C-110/17, C-489/13 en C-842/19). Aangezien België zich niet schikte naar deze uitspraken, werden er in november 2020 dwangsommen opgelegd aan België.

2. KI voor buitenlands onroerend goed

Om de ongelijke fiscale behandeling weg te werken en de lopende dwangsommen te stoppen, werd door de regering een wetsontwerp ingediend waarin ook een KI wordt toegekend aan buitenlands onroerend goed. Ondanks het kritisch advies van de Raad van State werd de ‘Wet houdende wijziging van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 op het vlak van de in het buitenland gelegen onroerende goederen’ goedgekeurd door de Kamer en op 25 februari 2021 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.

Door de belastingdienst werd alvast een eerste commentaar op deze wet uitgevaardigd in de vorm van een FAQ (circulaire 2021/C/21 van 1 maart 2021).

Hoe moet het KI van buitenlands onroerend goed nu concreet berekend worden volgens deze wet? Aangezien het KI overeenstemt met de gemiddelde netto-huurwaarde van het onroerend goed in 1975, is het praktisch onmogelijk om vergelijkingspunten te verkrijgen voor buitenlands onroerend goed. Daarom voert de wet een nieuwe techniek in om het KI van buitenlands gebouwd onroerend goed te reconstrueren op basis van de actuele verkoopwaarde. De actuele waarde wordt omgezet naar de waarde in 1975 door een correctiefactor toe te passen die jaarlijks wordt vastgelegd (voor inkomstenjaar 2021 is deze factor gelijk aan 15,018). Hierop past men vervolgens een kapitalisatietarief van 5,3% toe.

De FAQ geeft volgend voorbeeld ter illustratie van de berekeningswijze: als de actuele normale verkoopwaarde (in 2021) van het buitenlands goed 400.000 euro bedraagt, zal het kadastraal inkomen van dit goed 1.412 euro bedragen, zijnde 400.000 euro gedeeld door 15,018 (correctiefactor 2021>1975) vermenigvuldigd met 5,3%.

Voor de ongebouwde buitenlandse onroerende goederen wordt het KI bepaald op 2 euro per hectare. De FAQ geeft voor ongebouwd onroerend goed volgend voorbeeld: een terrein van 50 aren zal een kadastraal inkomen van 1 euro hebben. Een terrein van 20 aren zal een kadastraal inkomen van 0 euro hebben (na afronding).

Aangezien het kadastraal inkomen overeenstemt met een gemiddeld normaal netto-huurinkomen van één jaar, zullen buitenlandse belastingen niet langer aftrekbaar zijn van de berekende waarde. Dit is ook zo voor in België gelegen onroerende goederen.

3. Wat moeten eigenaars ondernemen?

De Belgische overheid moet over de nodige gegevens beschikken om het KI van het buitenlands onroerend goed te kunnen bepalen. U zal als eigenaar bijgevolg bepaalde informatie moeten overmaken aan de Belgische Administratie Opmetingen en Waarderingen (hierna ‘BAOW’).

De FAQ verduidelijkt dat volgende informatie moet worden meegedeeld:

• korte beschrijving van het goed;
• de ligging (land en adres);
• de normale verkoopwaarde voor gebouwde goederen of de oppervlakte voor ongebouwde goederen. Indien de normale verkoopwaarde niet gekend is, moet de belastingplichtige de prijs en het jaar van verwerving opgeven, evenals de kosten van eventuele werken uitgevoerd na de verwerving en het jaar waarin die werken zijn voltooid.

Indien u op 1 januari 2021 reeds buitenlands onroerend goed bezat, heeft u uiterlijk tot 31 december 2021 de tijd om hiervan spontaan aangifte te doen. Belastingplichtigen die voor aanslagjaar 2020 en/of 2021 inkomsten van buitenlands onroerend goed hebben aangegeven, zullen bovendien gecontacteerd worden door de BAOW om informatie te verzamelen die nodig is om het KI vast te stellen.

Verwerft u pas na 1 januari 2021 buitenlands onroerend goed, dient u in principe binnen de 4 maanden uit eigen beweging een aangifte in te dienen bij de BAOW. Voor verwervingen tussen 1 januari 2021 en 25 februari 2021 wordt de aangiftetermijn verlengd tot 30 juni 2021.

Vanaf aanslagjaar 2022 zal u het bedrag van het KI dan moeten invullen in uw aangifte en zal de aangifte niet langer een onderscheid maken tussen binnenlands en buitenlands vastgoed.